地理資訊系統分析區域條件之研究
指導教授：石計生
研 究 生：李婉琦
中華民國九十四年六月
第壹章 緒論
第一節 研究背景與動機
台灣從民國七十六年起，由於股市狂飆帶動了房地產的成長，因而牽動經濟景氣的成長，而台中市也恭逢其盛，出現急劇成長。台中市的發展，於是在短短的數年間，經濟有長足進步。不僅民眾生活富裕，同時也使得台中市的街道風光大為改觀，高樓大廈紛紛出現，商圈因此產生巨大的變化。最明顯的變化，則是經濟重心自鬧區逐漸朝外圍轉移，而依賴人潮創造業績的旅館業也紛紛從集中火車站前設立的情形，逐漸搬遷至郊區發展，更是最佳的證明。
旅館業的經營型態更隨著消費意識的抬頭，及同業的競爭壓力，不僅在硬體的旅館房間面積不斷加大改善，同時旅館所使用的用品（俗稱備品）成本也相對增加。對旅館的經營者而言，意謂著各旅館經營變動成本的相對提高。
另外，從民國七十八年掀起的另一波『汽車旅館經營型態』，更由於設立成本低、隱密性高，房間週轉率高，獲利提高，而成為旅館經營的新趨勢。
民國七十九年，因兩岸可能直航的利多，開始了觀光飯店的設立風潮，從敬華飯店、全國飯店到長榮桂冠酒店、通豪飯店、台中福華飯店、永豐棧麗緻酒店、金典酒店、以及規劃中的鄉林凱悅飯店、京唐洲際飯店等，均是該原因下的產物。然而從八十年代後，因旅館房間的供給量增加、及經濟不景氣因素的影響，造成對都會型旅館業績造成擠壓效果，甚而出現旅館業歇業者眾多的情形。
由於上述不同期間不同的內外在因素影響所致，台中市的經濟發展在這段時間內，出現鬧區、市區、郊區等三種不同區域。粗略的分類，各區域成形的時間，大致約在民國六十年、七十年、七十五年間，與台灣房地產的景氣循環極為類似。因各商圈形成的不同背景，導致各區域內的旅館經營，出現不同的經營特色；譬如在鬧區的旅館，小而擁擠為其特色；郊區，則因面積遼闊且設置成本低，因而盛行高級汽車旅館經營型態。
本研究擬就「台中市經濟發展與區域條件，與旅館業的經營分佈是否相關」，作為探討，進而瞭解旅館經營的關鍵要素，主要是提供將來有意投資旅館業、或者現在正進行經營的業者作為參考。
本研究的範圍將沿著台中市發展的軌跡規劃，分為五權路以東的舊市區、文心路以東的市區、文心路以西的郊區等三區，各區擁有不同的經營條件及績效。台中市旅館的分佈以及經營優劣，是否會因不同區段、外在條件及內在條件等因素而出現差異，而成為影響經營分佈的變數，也是本研究致力探討的目標。
但由於台中市現有的國際觀光旅館與其他都會型的非觀光旅館規模上差異很，為避免比較上的偏差，本研究將台中市中的旅館，依經營地點的不同分為三區，分別研究不同的區域條件下，各旅館經營分佈的情況，希望為旅館業尋找出未來經營的方向。
第二節 研究目的
根據上述動機，再考慮台中市的都市規劃情形、人文及社會背景的限制，將就台中市三區內的飯店中，作為研究分析的素材。希望達到以下研究目的：
一、研究不同區域內，各類型飯店的分佈情形，與其經營數；瞭解何者為成斥g營的關鍵要素，以便做為目前現有旅館業者的經營參考。
二、研究不同區段的成永鶬鉿]素後，再透過t 檢定檢定各成永鶬鉿]素與經營要素的關係，可作為未來業者計畫進行投資時的參考依據。
三、透過變異數分析，瞭解旅館經營的成永鶬鉿]素，以作為有意投資旅館者進行投資分析參考的依據。
四、以迴歸分析瞭解各因素的影響係數，以便為作為投資或修正的參考。
第貳章 台中市人文地理概況
第一節 台中市的人文介紹
本節討論的地點為台中市，為定義更明確，將台中市基本資料敘述如下。
依據台中市市政府統計資料，民國九十四年五月底止台中市總人口數為1,026,360人，較前一年增加1.05%，人口密度為每平方公里6,226.89人。分為東、南、西、北、中、西屯、南屯及北 屯各八個行政區，以台中火車站所在地的中區人口最為密集。由於為中部都會中心點，加上商業鼎盛，吸引外圍的台中縣、南投縣、彰化縣等地的消費人口湧入，以民國九十二年為例，台中市商業登記現有家數為三千八百多家，百貨業營業額達到一百九十二億元，如果加上近百億元業績的量販店、百億元業績的超市及八十多億元業績的便利商店，以保守估計台中市年消費潛力應在四百多億元。
如果依據台中市政府主計處的統計資料，為台中市民作個簡單的素描，女性多於男性。教育程度以高中職最多，而在消費能力方面，台中市平均薪資所得每月約在二萬五千元左右。另外，由於近年來台中市空屋率提高，每戶平均人口數從四人出現降低至三人的情形。
而依就業市場的結構而言，台中市以服務業居多，在消費人口上，以白領階級為主。所延伸的消費習慣除傳統市場、地攤外，利用百貨公司、專櫃、精品店、超級市場消費極為普遍，以致每逢星期假日或百貨公司打折期間，百貨公司等零售點均成為人潮集中地點。
提供多元化服務的旅館，也因人潮聚集的因素，出現朝人潮聚集地點移動。加上近年來，大型辦公大樓落成啟用，供商務客出差使用的旅館型態，也成為吸引投資旅館者考慮設點的參考。
再者，近年來台中市空屋率高，房價一直無法上漲，加上套房興建成風，使得需要出差頻繁的公司，乾脆在台中租或買套房，供主管出差使用。無形中，對以商務客為主的旅館業者而言，造成客源流失的窘況，嚴重影響營收。
第二節 台中市旅館發展
台中市旅館設立的歷史極為悠久(陳銘堯，1995)，早自日據時代台中市便以區域發展中心優越的地理條件，且為南北客商聚集的地點等因素，吸引旅館飯店業者相繼設立。而旅館大多集中在火車站前，如建成旅社、長春旅社、中洲旅社等，但由於客旅需求不高，經營規模不大，大多僅維持一、二十間規模，且以提供住宿的服務為主，主要客源以商務客為主。
台灣光復後，更由於商務活動開始活絡，加上開放國外遊客到台灣觀光明顯成長，吸引大量觀光客到台灣旅遊。而台中市正位於台灣中部，為日月潭、溪頭必經之處，也促使台中市旅館業蓬勃發展，從五福客棧、巧合飯店、台中飯店、敬華飯店到全國飯店的設立，均是因上述的因素促成。此時台中市合法旅館業者共有一百二十家，房間供應數超過五千二百五十七間。
台中市由於地理位置優越，向來是中部的工商大鎮，與台北、高雄市並駕齊驅，光復之初到六十年代，台中市旅館因應觀光客源的需求，出現提供早尷A務，連帶的也將服務延伸至其他的午嚏B晚嚏B甚至宵夜，成為新的經營方向。
再者，由於旅館擁有一定的住宿客源，台中市旅館業者也嘗試引進曙U秀提高營收，如國際明星鄧麗君、白嘉莉均曾在台中酒店(台中大飯店) 登台做秀，也為台中市民增添新休閒方式。雖然目前曙U秀風光不再，但也曾為台中市旅館經營寫下多角化的輝煌一頁
。
據飯店業耆宿陳世昌(1992)在民國81 年遺著的「 台灣旅館事業演進小史」中記載，民國三十六年在台中成立的旅館為中南鐵路飯店。該飯店由台中商界聞人盧慶雲承租經營，一樓為咖啡廳、二樓為西曙U、三至五樓為客房，客房數有三十六間。而主要集客的原因，便是位於火車站旁，成為南北商賈往來的選擇住宿地點。
爾後隨著政府開放國內觀光策略，為接待國外的旅客，陸續在台中市設立的旅館，則包括三十間客房的意文飯店、四十間的華宮大飯店、西北大飯店、東京大飯店、雙美大飯店、全安大飯店、鴻賓大飯店、寶島大飯店、台中大飯店、新天地大飯店等設立。此時不僅旅館家數及房間數急劇增加，同時飯店也由公有民營調整為民有民營的經營型態。
而在台中市商務飯店的經營歷程中，由於客旅、及懦撒搢D的提高，使得民有民營的飯店經營者為爭取客戶方面無不傷透腦筋。但在長達四十年的經營過程中，由於老輩經營者逐漸凋零，在第二代不願意繼承父業的情況下，造成專業經理人的出現；甚至專業經理人也以承租方式取得經營權，成為新的飯店經營者。
六十八年全國飯店在中港路設立，除為台中市觀光飯店掀起經營的新頁外，也意味旅館設立地點已離開火車站，逐漸移往外圍。爾後，本地的嘉賓飯店董事長劉文通設立通豪觀光飯店(陳銘堯,1995)，長榮集團設立長榮桂冠酒店，更因觀光飯店以高品質的訴求，瓜分部份高所得的客源，同時也吸納部份懦憧芛N。
七十七年後由於兩岸直航傳言不斷，增強旅館業者投入市場的意願。旅館業者也擴大到新市區設立，但由於台中市商圈區有限，以致設立近百家的業者，但由於不符合非分區使用，大多未取得合法執照。此時房間供應數超過一千間，合法僅為六百一十一間。
八十年以後相繼設立的觀光飯店，包括台中福華飯店、永豐棧麗緻酒店、金典酒店、與規劃中的鄉林凱悅、京唐洲際飯店、，使台中市觀光飯店的供給量增加至一千四百多間。
但在八十年後由於台灣經濟不景氣，都會飯店的需求減少。部份旅館業者展開多角化經營，包括設立懦慼B出租給便利商店、ＫＴＶ等業態，甚至包給「上班小姐」當接客場所。不過，近年來由於套房興起，使得大客戶中的「上班小姐」出租比例不高，使飯店經營雪上加霜。
另外，由於 83 年二月衛爾康曙U大火後，民眾及政府對公共安全重視程度提高，除加強對消防設施的檢查外，也取締不合分區使用的非法業者。最嚴重的是，由於新修訂的消防法規，舊市區業者無法符合標準，也與其他因不符合分區的業者一樣面臨斷水斷電的結果。如此，大大影響業者的投資意願，甚至不願意再永續經營的企圖。
第三節 台中市旅館分佈
本篇研究擬將台中的旅館設立，依經濟發展階段分為三區，包括第一區的民權路、五權路、進化路、復興路; 第二區文心路、文心南路、復興路以東; 第三區文心路以西，各區依道路圍成完整區域。亦即台中市規劃的一、二、三期重劃區屬第一區、 四、五、六期重劃區屬第二區、七期以後重劃區屬第三區。
第一區的人文資料中，主要的商圈在自由路、中正路上，飯店也集中在火車站。商圈中由於屬於較早期的開發區，以致最早形成百貨商圈。從民國六十年代設立的遠東百貨、大大百貨、永琦百貨、財神百貨、龍心百貨等多家百貨公司設立，以優越火車站的立地條件，掌握台中縣市、南投縣、彰化縣的流動人口，更由於缺乏對手，在民國七十五年前，成為台中市最繁華的商圈，年營業額約在十多億元。
而有關人口結構方面，舊市區屬於較早期的移民。由於居留的期間較長，再加上房間的距離較短，成為台中市區內商家數目最多，人情味較濃厚的地區，與街坊鄰居互動比較高的區域。而居住的人口集中在地理的東、西、中區、南區，數量約在三十萬人，流動人口也超過五十萬人，而平均收入年所得七十多萬元。
在本商圈內，主要觀光景點包括台中火車站、中山堂、中興堂、省立自然科學博物館、中山公園，為台中文化、及政治中心。但近年來由於商圈的轉變，已使第一區的人文出現變化，由盛轉衰。最明顯的例子，自由商圈由一家獨大，成為業績最末的商圈，尤其以遠東百貨從年營業的二十多億元，陡降為七、八億元的
營業額的小百貨公司，業績衰退更為嚴重；甚至也出現大大、財神、ＡＴＴ百貨的易主或歇業。雖然最近位於自由商圈的業者，希望透過共同造街的計劃，企圖再度尋回自由商圈的春天，但受限於停車不便，及商品結構不如其他商圈完整等因素，以致成效不彰。
在第一區出現衰退的情形後，由於集客力明顯減少，旅館業者更因設立成本高的經營壓力下，嘗試走出新的經營模式，包括節省裝璜費用、降低人力需求、或將店面出租供超商等店面使用等做法，希望以較低損益平衡經營條件，達到永續經營目的。也使得此區的旅館大多老舊，收費也較其他區域略低一至二成。部份業者乾脆將房間以月租或委託員工經營，希望在開源與節流間，爭取讓飯店永續經營的機會。
另外，第一區的交通條件屬於較便捷的地點，多角化經營或將一樓出租的比率，也居三區之冠。此種經營型態，由於缺乏一致的衡量標準，以致在多角化的績效上，無法有效評估。
第二區的人文資料中，主要的商圈在三民路、及中港路。此時形成商圈的主要原因，與台中市從六十年代開始的土地重劃，將市區向西方推進，其中以第四、五期重劃區在前市長曾文坡的規劃下，由於道路面積遼闊，加上生活機能強，配合開發時七十年代的台灣景氣復甦，使得商業行為到處林立，成為新的商圈。不過，由於地目上大多為非商業區的地目，此間設立的旅館大多屬違法。
民國六十八年來來百貨在三民路設立，成為新商圈中獨樹一幟的百貨單店，隨即由台中商專的學生客源，逐漸營造成新的商圈。爾後在七十九年中友百貨設立，由於賣場大，將此商圈串連的緊密，竟凌駕自由商圈成為新的熱門地段，再加上逐漸集中北屯區的大買家、中興量販、及即將設立的來來Ｂ館與萬客隆，形成新的量販店集中區。
另外，一個新的中港商圈，也在民國八十三年間由於廣三崇光百貨設立出現。由於搭配大廣三量販、全國飯店、大丸百貨，形成更大的商圈。近來相繼又有家樂福、鴻利多量販店、美村生鮮、興農生鮮、遠東愛買等零售業態相繼設立，使中港商圈增加量販業態，集客力更強。在此商圈內的旅館，也因人口聚集，及距離出差上班地點近等因素，紛紛在民國七十六年後相繼設立。
由於在本區內兩個商圈中的據點分佈情況不同，導致商圈結構迥然不同，便形成線狀的三民商圈、及塊狀的中港商圈。再者，定位也因商品及銷售對象的不同，呈現兩極化的變化。而目前兩商圈的年營業額約在九十億元，且持續成長中。在此區內包括台中市地理位置的西、北區等，人口結構以新興的外來人口為主。而因商業區有限，人口涵趙礎礄a，教育程度則因新建築，以專科較多，年收入則在八十萬元間。房屋由於土地較寬，建築物除原有的透天厝外，也包括住宅大樓，每坪價格十至十七萬元。人口數量約在二十萬人，流動人口則因辦公大樓較多，上班族超過四十萬人。
第三區的人文資料中，商圈尚未明顯成形，除以往曾有零星百貨公司設立，但因經營不善或不合分區使用歇業外，目前屬於特種行業、大型庭園式ＫＴＶ、俱樂部、舞廳、酒吧聚集，未來的重點則礎b新市政中心。再者，由於屬未全面開發的重劃區，商業區尚未使用，反而因面積遼闊，地價低，停車方便成為汽車旅館設立的重點地區。房間數則在五十至七十間最多，坪數則以七至十坪，設立年代以八十年代最多。人口數量約在十萬人，流動人口也超過二十萬人。在第三區的經營條件中，由於土地重劃，在新的重劃區內大多配置商業區及加強其他生活機能，雖然無法如市區內的旅館掌握一定的商務客源，但由於交通便利，加上合法等因素，增加旅客的選擇機會，使得第三區的旅館經營比例，近年來也明顯成長。
第四節 不同區域旅館特性
1.第一區，共有一百四十八家旅館，其中合法業者佔有一百一十家，非法業者則有三十八家，合格家數居三區之冠。如以旅館型態來區分，傳統型的旅館則有一百四十六家，而新興起的汽車旅館則僅有二家。在此區域中，由於在老市區，業者大多在民國五、六十年間設立，目前旅館業者常出現的不分區使用或消防檢查不合格的違規情形較少見。但由於建築較老舊，坪數略小，收費也不高，一般收費在八百至一千元。
2.第二區，共有一百一十七家旅館，其中合法業者佔有十三家，非法經營業者則有一百零四家。不合格比律近八成，而原因主要是地目為非商業區。如以旅館型態區分，傳統型的旅館則有一百零六家，而新興起的汽車旅館則有十一家。此區域中，大多在七十年代因商務需求設立，房間大小較第一區寬敞，且設備較新。但設立時，常為住宅區，再加上台中市政府取締不符分區使用及消防設備不符合規定，以致違規數最多。一般收費則在一千元至一千六百元
3.第三區，共有三十八家旅館，其中合法業者佔有二家，非法業者則有三十六家。如以旅館型態區分，傳統型的旅館則有二十一家，而新興起的汽車旅館則僅有十五家。在此區中，最特別是新興起的汽車旅館由於台中市區面積大，加上投資報酬率高，成為新型態旅館集中地點，其中以七期重劃區最多。但由於商業區的地點不多，也出現不合分區使用的情形，合法的業者雖然不多，仍有多家取得合法地位，對集客發揮正面的助益。 一般收費大多維持在一千二百元到二千元，部份的房間由裝璜成本高及較寬敞的空間，收費可達到三千～五千元。
第參章 地理資訊系統應用與分析
第一節 地理資訊系統研究架構
本研究乃採用MajorGIS軟體依據五大指標繪製「數位化社會地圖」（digital social maps），然後應用GIS分析方法中的「疊合」分析，以求出台中市旅館分佈與區域條例的綜合觀點。
第二節 地理資訊系統圖層處理與分析
一、 人口分佈圖
對於人口分佈的圖層處理，本研究採用台中都會區內共八個行政區的人口統計資料（見表3.1.1），以「綠色」漸層的方式標示出台中都會區的人口分布的情形，其圖層顯現與人口統計數值說明「中區」、「西區」與「北區」為整個都會區內人口最多的區域，且明顯集中於此區域。
鄉鎮區別 人口總數 土地面積（K㎡） 人口密度（人/K㎡）
中 區 23,927 0.8803 26,993.07
東 區 71,826 9.2855 7,595.61
西 區 116,718 5.7042 20,406.19
南 區 106,161 6.8579 15,556.75
北 區 147,415 6.9556 21,224.78
西屯區 190,800 39.8411 4,734.55
南屯區 138,481 31.2155 4,436.46
北屯區 231,031 62.6855 3,669.31
表3.1.1 資料來源：台中市政府主計處（2005年5月底止）
二、 交通樞紐圖
包括高流量路段、公車路線及重要交通樞紐。對於高流量路段的定義，本研究採用交通部公路總局於2003年所調查的「全國公路平均每日交通量調統計表」，包含國道、省道、縣道等主要道路，採用小客車當量數（Passenger Car Unit，P.C.U）的流量數值為指標。台中市客運營運路網分佈不均，只通行主要交通幹道，和部分聯外路線。地圖繪製用以上的交通要道，以粉紅色及橘色線條繪製標示出來，如下圖所示，可以看出台中地區的公車路線，主要以台中火車站及朝馬轉運站為發車點，向四周運輸走廊延伸，路線最集中主要介於中區和西屯區的東西往返路線。台中地區的交通樞紐極為重要，部分據點更可以視為是台中都會主要交通中心，而交通樞紐圖層的繪製將每一點皆以紅色圓框標示出來。
三、 土地價格圖
對於土地價格的圖層處理，本研究採用台中市政府地政局公告八個行政區的土地價格資料，標示出台中市的公告地價分布的情形，其圖層顯現的統計數值說明目前台中市土地最高的區域在本研究的第二區過渡到第三區的交界處，在西屯區靠近朝馬轉運站一帶（粉紅區），其次是台中市主要產業位移的核心，台中火車站─中港路沿線（紅/咖啡區），也是目前旅館業者分佈聚集的地區。而第三區的新興重劃區（綠區）由於尚未開，加上幅地廣大目前地價還算便宜，但由地價漲幅圖層可以看出，此區地價以30%的漲幅日亦看漲中。
四、 觀光景點與公共設施圖
關於重要公共設施與旅遊景點方面，本研究依『台中市整體交通規劃』的改善觀光地區聯外交通，促進觀光事業發展之原則，將台中地區的重要設施與景點在GIS圖層中標示出來，以觀察其分佈的情形。最後再與其他圖層作疊合分析，找出旅館業需求較大的地點。而本次研究所標示的重要地點包括有以下，每一點皆以藍色格子方塊標注出來，如下圖所示。
第三節 地理資訊系統圖層疊合與分析
將五大圖層疊合後，本研究發現旅館的主要分佈圍繞在台中火車站與朝馬轉運站地區。以人口分佈情形來看，主要便集中於台中火車站到目前新興的西屯區兩個的地區，越多人口流動的地方，相形之下似乎對於旅館業的需求也越大。地價因應台中市都市發展規劃原本地價便宜的七期重劃區，目前地價也逐漸上漲，雖然幅員遼闊、交通便利有助於新與旅館業者投資，但必須掌握目前的時機進入。
另一部份，高流量路段與公車路段，也與此一塊主要的區域有釵h重疊之處，途中當然也經過了重要的交通樞紐。而重要設施及景點方面，在圖中也有相對的疊合之處，主要是由於台中市的主要觀光景點聚集在本研究第一及第二區的商圈內。然而，為了發展觀光事業，擴大旅館業營利，建議台中市發展接駁南北向運輸的交通系統連結，是有其必要的。
第肆章 結論與展望
目前在台中市三百多家旅館業者所面臨的經營瓶頸，主要除了前幾年面臨大環境經濟景氣欠佳的因素影響，與國際觀光旅館降格以求直接衝擊業績外，對主控旅館命脈的台中市政府頗有微詞。因為台中市政府不僅未照顧旅館業的生計，同時以不符合分區使用及不符合消防設備為由，屢屢提出斷水斷電，或罰鍰的處分。以每次罰鍰六萬元計算，一罰款就等於好幾天不用做生意，甚至斷水斷電，更使旅館業無法生存。
旅館業者一度向市台中市政府陳情抗議，是否能法外施恩，重新檢討都市計畫，或讓在住宅區設立的旅館就地合法。所幸日前已獲得台灣省政府的認同，同意修改住宅區設立旅館的限制，順利的讓永豐棧麗緻酒店及文王、富王飯店合法。但由於申請就地合法，不僅手續大費周章，同時也需營業規模較大的旅館，對以中小型為主的一般旅館並未受惠，尤其在舊市區的旅館，更因街道狹窄，停車不易的狀況，無法力挽狂瀾，致使永續經營的意興闌珊。
雖然台中市旅館經營似乎也接近飽合狀況，但由於兩岸直航及週休二日後，可能帶入可觀的觀光及商務人潮，對台中市旅館業者無疑是項大利多。也因此，讓釵h旅館業者繼續經營，甚至前仆後繼的設立。不過，未來是否如預期創造人潮，也是旅館業者擔心的事。本研究發現由於台中市東西向主要幹道交通壅塞及南北向轉運接駁不足，造成民眾使用意願低落，惡性循環。市政府應該考慮重新規劃大眾交通工具的路線。本研究亦建議旅館業者配合週休二日開闢高密度之旅遊專車，以交流道、捷運車站或鄰近之台鐵或高鐵車站為起點，同時可與旅遊業結合，發展旅遊套票，擴展商機。
因而本項研究便試圖以不同的經濟條件，分析經營與分佈的要素，希望透過有規律的檢視各種經營分佈要素，嘗試找出一套模型，方便有心投資或現正在經營的旅館業者參考修正。
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